Ngày 12/3/2026, Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp cùng Trường Đại học Ngoại thương (FTU) và Trường Đại học Kinh tế – Tài chính TP. Hồ Chí Minh (UEF) tổ chức Hội thảo chuyên đề “Yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi & Thực tiễn tranh chấp Bất động sản”. Đây là sự kiện mở màn trong Chuỗi Hội thảo chuyên đề và Diễn đàn Khoa học Trọng tài – Hòa giải 2026 (AMS 2026). Hội thảo chuyên đề được tổ chức đồng thời và kết nối điểm cầu trực tuyến tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, với sự tham gia của 10 chuyên gia cùng gần 300 người tham dự.
GS. TS. Lê Hồng Hạnh – Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)
Phát biểu khai mạc Hội thảo, GS. TS. Lê Hồng Hạnh – Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) chia sẻ, đi cùng sự vận động mạnh mẽ của thị trường và sự đa dạng trong cấu trúc giao dịch, các tranh chấp phát sinh có xu hướng chuyển dịch từ tranh chấp đơn lẻ sang các chuỗi tranh chấp gồm hàng loạt tranh chấp tương tự, có tính kế thừa, liên quan đến nhau. Tranh chấp chuỗi không chỉ đặt ra thách thức đối với hoạt động quản trị, điều phối tố tụng mà còn tiềm ẩn rủi ro, làm phát sinh các hệ quả pháp lý phức tạp; đồng thời ảnh hưởng đến tính hiệu quả của quá trình giải quyết tranh chấp xét trên phương diện chi phí, thời gian và kết quả giải quyết. Trong nhiều lĩnh vực phát sinh chuỗi tranh chấp, theo thống kê của VIAC, bất động sản được đánh giá là lĩnh vực có số lượng vụ tranh chấp khởi kiện lớn và tạo thành các chuỗi vụ tranh chấp với nhiều điểm pháp lý phức tạp. Thời gian tới, với việc nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng được sửa đổi, bố sung, doanh nghiệp phải thay đổi thói quen giao dịch, sự gia tăng của các tranh chấp và sự hình thành nhiều hơn chuỗi các tranh chấp là điều không thể tránh khỏi. Từ đây, GS. TS. Lê Hồng Hạnh cho rằng các bên tham gia trong giao dịch bất động sản cần có sự cập nhật đầy đủ, thấu đáo về quy định pháp luật, có các chiến lược phù hợp trong quản lý giao dịch, đặc biệt là các giao dịch có quy mô lớn, có sự tham gia của nhiều chủ thể.
PGS. TS. Vũ Thị Hiền – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Ngoại thương (FTU)
PGS. TS. Vũ Thị Hiền – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Ngoại thương (FTU) đại diện nhà trường đánh giá cao về hoạt động hợp tác triển khai hội thảo thuộc AMS 2026. Theo PGS. TS. Vũ Thị Hiền, điểm đáng chú ý của AMS năm nay là nội dung thảo luận không chỉ tập trung vào các vấn đề thuần túy về thủ tục tố tụng tại trọng tài, mà còn mở rộng sang những vấn đề pháp lý phát sinh trong các lĩnh vực kinh doanh cụ thể. Đây cũng là hướng tiếp cận phù hợp với định hướng của Trường Đại học Ngoại thương trong việc gắn kết nghiên cứu học thuật với thực tiễn hành nghề, đồng thời góp phần hỗ trợ hoạt động đào tạo, nghiên cứu và phát triển tri thức pháp lý trong bối cảnh hội nhập quốc tế. Bà Hiền cũng thông tin thêm, trong thời gian gần đây, nhà trường đã triển khai chương trình Thạc sĩ Luật tài sản và kinh doanh bất động sản, thể hiện sự quan tâm ngày càng lớn của giới học thuật đối với các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực này. Vì vậy, việc tổ chức Hội thảo với chủ đề gắn với thực tiễn tranh chấp bất động sản được đánh giá là có nhiều điểm tương đồng với định hướng nghiên cứu và đào tạo của nhà trường. Những trao đổi chuyên môn tại chương trình không chỉ góp phần làm phong phú thêm nguồn tư liệu nghiên cứu mà còn có thể trở thành tài liệu tham khảo hữu ích cho người học, giới nghiên cứu và cộng đồng hành nghề.
TS. Nhan Cẩm Trí – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP. Hồ Chí Minh (UEF)
Tại TP. Hồ Chí Minh, TS. Nhan Cẩm Trí – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP. Hồ Chí Minh (UEF) đại diện nhà trường đánh giá cao việc phối hợp tổ chức Hội thảo trong khuôn khổ AMS 2026 và khẳng định định hướng của UEF trong việc thúc đẩy kết nối nghiên cứu khoa học với các vấn đề thực tiễn của doanh nghiệp. Theo TS. Nhan Cẩm Trí, với mạng lưới hợp tác rộng rãi cùng cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đầu tư, v.v., nhà trường nhận thấy sự quan tâm của cộng đồng doanh nghiệp ngày càng lớn đối với các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình đầu tư, kinh doanh. Trong bối cảnh thị trường đang có những chuyển biến mạnh mẽ về cơ chế và chính sách, các rủi ro pháp lý tiềm ẩn luôn là bài toán đối với mọi thực thể kinh doanh. Việc Hội thảo tiếp cận và khai thác chủ đề về tranh chấp chuỗi trong lĩnh vực bất động sản không chỉ hữu ích ở góc độ lý luận học thuật, mà còn mang tính thời sự cao, cung cấp góc nhìn đa chiều và giải pháp thiết thực cho các nhà quản lý, luật sư, doanh nghiệp. Đây chính là cầu nối cần thiết giúp các chủ thể đang kinh doanh trong lĩnh vực này nhận diện sớm rủi ro, có giải pháp phù hợp trong làm việc với đối tác và xử lý tranh chấp.
Chuyên gia Phiên 1 lần lượt tại điểm cầu Hà Nội & TP. Hồ Chí Minh
Mở đầu chương trình, Phiên thảo luận 01 tập trung thảo luận về vấn đề “Mở rộng yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi và hệ quả pháp lý”. Phiên thảo luận được điều phối bởi PGS. TS. Nguyễn Ngọc Hà – Viện trưởng Viện nghiên cứu Sáng tạo - Trường Đại học Ngoại thương (FTU), cùng sự tham gia thảo luận của PGS. TS. Ngô Quốc Chiến – Phó Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại thương (FTU); LS. Doãn Nhật Minh – Luật sư Cấp cao, Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF - Hồng Đức); TS. LS. Thái Trung Kiên – Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế – Tài chính Tp. Hồ Chí Minh (UEF); LS. Lê Thành Kính – Luật sư sáng lập kiêm Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH Lê Nguyễn, Trọng tài viên VIAC, Hoà giải viên Trung tâm Hoà giải Việt Nam (VMC) thuộc VIAC.
Tập trung vào các vấn đề về lý luận, Phiên thảo luận 1 đã đưa ra luận giải về cách hiểu, hình thức chuỗi tranh chấp phát sinh trong trọng tài tại Việt Nam, cùng với đó là các phân tích, bình luận về những vấn đề pháp lý đáng chú ý liên quan đến yêu cầu khởi kiện được nêu ra trong các tranh chấp thuộc chuỗi. Theo đó, các nội dung được trao đổi tại Phiên thảo luận 1 bao gồm:
Res Judicata (ngăn cản xét xử lại yêu cầu) là học thuyết pháp lý ngăn không cho một bên khởi kiện lại một yêu cầu đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án hoặc phán quyết chung thẩm trước đó. Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng trong giải quyết tranh chấp bằng phương thức trọng tài, song hiện nay, cách tiếp cận nguyên tắc này trong trọng tài ở các quốc gia lại đang có sự khác nhau. Đối chiếu với pháp luật trọng tài và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Việt Nam, cách hiểu và vận dụng nguyên tắc này cũng tồn tại nhiều hạn chế và bất cập. Từ góc độ nghiên cứu và kinh nghiệm tham gia giải quyết các tranh chấp, các chuyên gia đã có nhiều trao đổi, bình luận về cách áp dụng nguyên tắc trên, đặc biệt nhấn mạnh đối với các tranh chấp chuỗi. Bởi lẽ, tranh chấp chuỗi bao hàm nhiều vụ việc tương tự nhau, do đó, việc đánh giá và áp dụng nguyên tắc res judicata sẽ có nhiều điểm vướng mắc và phức tạp hơn.
Tiếp nối các trao đổi về nguyên tắc Res Judicata - nguyên tắc chi phối đáng kể đến yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi, các chuyên gia cũng phân tích và phân loại một số hình thức mở rộng yêu cầu khởi kiện thường gặp và hiếm gặp trong các chuỗi tranh chấp. Theo các chuyên gia, tùy vào loại thiệt hại, mức độ thiệt hại, thiện chí của bên vi phạm mà bên bị vi phạm sẽ có những hình thức mở rộng, điều chỉnh yêu cầu khởi kiện khác nhau. Điểm cần lưu ý là, tại Việt Nam, hệ quả pháp lý đối vói việc mở rộng yêu cầu khởi kiện nêu trên là không rõ ràng, do các quy định về nguyên tắc Res Judicata chưa được pháp luật Việt Nam quy định cụ thể, đặc biệt là pháp luật trọng tài. Do đó, việc mở rộng yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi cũng tiềm ẩn những rủi ro và hệ quả pháp lý nhất định.
Đầu tiên, việc mở rộng yêu cầu khởi kiện này thường sẽ khiến việc giải quyết tranh chấp trở nên phức tạp hơn, thời gian giải quyết tranh chấp bị kéo dài hơn, và chi phí cho việc giải quyết tranh chấp cũng tốn kém hơn. Không những vậy, hiện tượng mở rộng, thay đổi yêu cầu khởi kiện còn gây nhiều trở ngại cho quá trình xử lý tranh chấp, vụ tranh chấp sau với yêu cầu khởi kiện được mở rộng có thể không được Hội đồng Trọng tài (HĐTT) xem xét do HĐTT có thể cho rằng việc xem xét yêu cầu này là vi phạm nguyên tắc chung thẩm đối với Phán quyết Trọng tài của vụ tranh chấp trước, hoặc vi phạm các nguyên tắc khác của pháp luật tố tụng tại
Việt Nam.
Qua các phân tích, các chuyên gia cho rằng việc giải quyết các vấn đề liên quan đến yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp hình thành theo chuỗi hiện vẫn đang tồn tại nhiều bất cập; đồng thời nhấn mạnh sự cần thiết của một cách tiếp cận nhất quán hơn đối với vấn đề Res Judicata trong trọng tài quốc tế. Điều này cũng được nhấn mạnh trong Báo cáo về Res Judicata trong Trọng tài quốc tế [1], thực hiện và công bố năm 2025 bởi Nhóm công tác của Ủy ban Trọng tài của Hiệp hội Luật sư Quốc tế (IBA). Dù pháp luật trọng tài Việt Nam đã công nhận nguyên tắc chung thẩm của phán quyết trọng tài, nhưng việc thiếu các quy định cụ thể về issue preclusion (các vấn đề lẽ ra có thể đã được đưa ra trước đó) và tố tụng song song (ví dụ: một bên khởi kiện trọng tài mới sau một phán quyết trước đó hoặc khởi kiện ra tòa dù tranh chấp đã được giải quyết bằng trọng tài) đặt ra nhiều thách thức. Một khung pháp lý rõ ràng hơn – có thể tham khảo các khuyến nghị của IBA – sẽ giúp nâng cao tính dự đoán được và khả năng thực thi của nguyên tắc Res judicata tại Việt Nam, góp phần thúc đẩy trọng tài trở thành một cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả. Song song đó, các bên, các luật sư tham gia tranh chấp cũng cần có những cân nhắc về mặt tiến trình tố tụng, các gánh nặng về thời gian, chi phí khi có ý định mở rộng hoặc thay đổi yêu cầu khởi kiện đối với các tranh chấp trong cùng chuỗi.
Chuyên gia Phiên 2 lần lượt tại điểm cầu Hà Nội & TP. Hồ Chí Minh
Tiếp nối Phiên thảo luận 01, Phiên thảo luận 02 được triển khai với chủ đề “Thực trạng nhìn từ chuỗi tranh chấp bất động sản và khuyến nghị cho doanh nghiệp trong xử lý thiệt hại phát sinh tiếp diễn”. Phiên thảo luận được điều phối bởi PGS. TS. Dương Anh Sơn – Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP. Hồ Chí Minh (UEF), Trọng tài viên VIAC, với sự tham gia của chuyên gia: TS. Trần Vang Phủ– Phó Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP. Hồ Chí Minh (UEF); Luật gia Phạm Chí Sơn - Giám đốc Ban Pháp chế Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú; LS. Nguyễn Thị Hải Chi – Luật sư thành viên Công ty Luật TNHH CDR Counsels, Trọng tài viên VIAC; và LS. Châu Việt Bắc – Phó Tổng Thư ký VIAC.
Trong Phiên thảo luận thứ hai, các chuyên gia đã có những phân tích thực tiễn về tranh chấp chuỗi trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt tập trung vào chuỗi tranh chấp có yếu tố thiệt hại tiếp diễn; qua đó có các khuyến nghị cho doanh nghiệp về cách soạn thảo hợp đồng nhằm hạn chế tranh chấp tạo thành các chuỗi lớn, cũng như đề xuất về giải pháp quản trị tố tụng đối với các chuỗi tranh chấp này. Theo đó, các nội dung được trao đổi tại Phiên thảo luận 2 bao gồm:
Khác với các lĩnh vực khác, bất động sản là lĩnh vực mà vấn đề thiệt hại tiếp diễn thường được nêu ra trong hầu hết yêu cầu khởi kiện, bởi đối tượng tranh chấp thường là các sản phẩm bất động sản hoặc các dự án chưa hoàn thành, chưa bàn giao. Trên cơ sở thực trạng đó, các chuyên gia đã có những trao đổi đa chiều, ở góc độ chuyên gia nghiên cứu – luật sư hành nghề - doanh nghiệp bất động sản về chế tài phổ biến được nêu trong yêu cầu khởi kiện ở các chuỗi tranh chấp. Các chuyên gia nhận định rằng, các bên sẽ có những kỳ vọng khác nhau đối với việc giải quyết tranh chấp dẫn đến việc lựa chọn các chế tài khác nhau giữa các tranh chấp trong cùng chuỗi hoặc khác nhau theo từng giai đoạn. Điều này đòi hỏi hội đồng giải quyết tranh chấp phải có sự đánh giá toàn diện bối cảnh và có các lập luận phù hợp, hạn chế sự mâu thuẫn giữa các vụ trong cùng chuỗi.
Tính chung thẩm là một trong những đặc trưng quan trọng của phương thức trọng tài. Tuy nhiên, trong bối cảnh các tranh chấp chuỗi, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản với các vi phạm và thiệt hại phát sinh liên tục theo thời gian, việc áp dụng nguyên tắc chung thẩm của trọng tài đặt ra một số vấn đề cần lưu ý, nhất là đối với các yêu cầu có yếu tố “lũy kế”. Các chuyên gia đánh giá rằng yêu cầu lũy kế thường phát sinh khi nghĩa vụ bị vi phạm kéo dài qua nhiều giai đoạn, chẳng hạn như nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ bàn giao sản phẩm. Trong các trường hợp này, thiệt hại hoặc nghĩa vụ bồi thường có thể tiếp tục gia tăng sau thời điểm khởi kiện hoặc thậm chí sau khi phán quyết trọng tài được ban hành. Do phán quyết trọng là chung thẩm và chỉ giải quyết các yêu cầu đã được đưa ra trong phạm vi vụ tranh chấp, nếu các bên không xác định và trình bày đầy đủ về yếu tố tiếp diễn, lũy kế của yêu cầu, có thể dẫn đến việc một phần thiệt hại hoặc nghĩa vụ phát sinh sau đó không được xem xét trong cùng vụ việc.
Để hạn chế nguy cơ phát sinh chuỗi tranh chấp, đặc biệt trong các giao dịch có thời gian thực hiện kéo dài như bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần chú trọng ngay từ giai đoạn thiết kế và đàm phán hợp đồng. Việc xây dựng các điều khoản dự phòng cho các tình huống phát sinh tranh chấp chuỗi cùng là điều cần được xem xét. Theo đó, việc quy định rõ ràng về phạm vi yêu cầu, cách thức xác định thiệt hại và cơ chế xử lý nghĩa vụ phát sinh theo thời gian, cần được cân nhắc để giảm thiểu rủi ro phát sinh nhiều vụ tranh chấp liên tiếp có cùng nguồn gốc từ một quan hệ hợp đồng.
Phiên thảo luận đã khép lại Hội thảo với nhiều ý kiến trao đổi từ các chuyên gia và đại biểu tham dự. Các nội dung thảo luận không chỉ làm rõ nhiều vấn đề pháp lý phát sinh liên quan tới yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, mà còn đưa ra các góc nhìn thực tiễn cùng những khuyến nghị hữu ích cho các bên nhằm xây dựng phương án ứng phó hiệu quả đối với các tranh chấp dạng chuỗi.
Một số hình ảnh tại Hội thảo
[1] Report on Res Judicata in International Arbitration, 2025, IBA Arbitration Committee Task Force on Res Judicata in International Arbitration, < https://www.ibanet.org/document?id=arbitration-res-judicata&fbclid=IwY2xjawQelRhleHRuA2FlbQIxMABicmlkETFZNmJZME5QaERRVms3SWREc3J0YwZhcHBfaWQQMjIyMDM5MTc4ODIwMDg5MgABHq5Hok0fClhT6asH2nyONW-9VPEd4fRCQDH_0Wt_xZ7fGsgr8iSPFSOpudo9_aem_I7F7iTfHfpF8J9C35wmNbw >
.png "Trường đại học ngoại thương"){kind=logo}
